Договор аренды: что требует закон и как его расторгнуть

Обновлено 05.10.2026.

Аренду квартиры в Латвии регулирует Закон об аренде жилых помещений (Dzīvojamo telpu īres likums). То, что в нём не установлено, регулирует Гражданский закон (Civillikums) (часть 2 статьи 2). Статьи закона указаны в скобках.

Договор всегда письменный и на определённый срок

Договор аренды заключается в письменной форме (статья 7), и это единственное основание жить в арендованной квартире (статья 6). Устная договорённость не даёт прав ни арендатору, ни арендодателю.

Договор заключается на определённый срок (статья 9), например на один год. Закон не устанавливает ни минимального, ни максимального срока.

Договор изменяют только письменно, по соглашению обеих сторон (часть 5 статьи 8). Устные обещания о новой арендной плате или других условиях не обязательны.

Что обязательно должно быть в договоре

Закон требует пять вещей (часть 1 статьи 8):

адрес, площадь и описание квартиры;
срок договора;
арендную плату, как и до какого числа её платят, и в каких случаях и как арендную плату можно изменить;
услуги, которые вы получаете (например, отопление, вода, вывоз мусора), их цену и порядок оплаты;
сведения о лицах, которые живут вместе с вами.

В договор можно вписать и другие условия, например о субаренде, о том, можно ли делать ремонт, можно ли держать домашних животных (часть 2 статьи 8). Хороший договор также устанавливает размер залога (drošības nauda) и порядок его возврата и адреса для связи, в том числе электронную почту, потому что уведомление о расторжении можно отправить на указанный в договоре адрес электронной почты (часть 5 статьи 27).

Кто может жить в квартире

Супруга и детей арендатор может вселить, заранее письменно сообщив арендодателю. Других лиц только с письменного согласия арендодателя (статья 14). Все лица вписываются в договор. Если в квартире живут люди, не указанные в договоре и на которых арендодатель не давал согласия, арендодатель может расторгнуть договор (статья 23).

Изменение арендной платы

Во время действия договора арендную плату можно изменить только если в договоре предусмотрены условия и порядок изменения (часть 3 статьи 10). Если в договоре об этом ничего нет, арендодатель не может в одностороннем порядке повысить плату во время действия договора; это можно сделать только по письменному соглашению обеих сторон.

Проверьте, что именно говорит договор. Ясное условие называет, как часто плату можно менять (например, раз в год), за сколько времени об этом нужно сообщить и на основании чего её рассчитывают (например, индекс потребительских цен или определённый процент). Условие «арендодатель может изменить арендную плату в любое время» неясное, и его стоит обсудить до подписания.

Плату за управление домом (apsaimniekošanas maksa) и коммунальные платежи можно включить в арендную плату, если об этом договорились письменно (часть 2 статьи 10). Порядок их оплаты устанавливает договор (статья 11).

Расторжение со стороны арендатора

Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от договора в любое время (статья 20). Об этом нужно письменно предупредить арендодателя не менее чем за месяц, если договор заключён на срок до 10 лет (часть 1 статьи 27). Если арендодатель не передаёт квартиру в пользование, мешает ею пользоваться или не содержит дом, арендатор может отказаться от договора немедленно, письменно сообщив об этом (часть 2 статьи 27).

Расторжение со стороны арендодателя

Арендодатель может расторгнуть договор только в указанных в законе случаях (статья 21):

арендатор или вселённые им лица портят квартиру или дом, используют квартиру для других целей или делают жизнь соседей невозможной (статья 22);
в квартире без согласия арендодателя живут лица, которых нет в договоре (статья 23);
долг по арендной плате превышает арендную плату за два месяца или просрочка других платежей превышает два месяца, если в договоре не установлен больший допустимый размер (статья 24);
дом сносят или перестраивают, и в нём нельзя жить (статья 25);
принятое в порядке строительства решение запрещает эксплуатацию дома (статья 26).

Срок предупреждения не менее одного месяца в случаях по статьям 23 и 24. При сносе или перестройке он составляет один месяц, если договор заключён на срок до одного года, и три месяца, если договор заключён на срок от одного до трёх лет (часть 3 статьи 27). При перестройке и сносе арендодатель должен покрыть расходы на переезд (часть 2 статьи 25).

В предупреждении перед обращением в суд арендодатель должен назвать невыполненное обязательство, период просрочки, сумму долга и последствия (часть 6 статьи 27).

Продажа не является для арендодателя основанием для расторжения договора, но для нового собственника договор обязателен только если он внесён в Земельную книгу (zemesgrāmata) (статья 28). Об этом отдельная статья.

Если арендодатель мешает

Арендатор имеет право беспрепятственно пользоваться квартирой (статья 13). Если арендодатель не даёт пользоваться квартирой или отключает отопление, электричество, воду, канализацию или вывоз мусора, на физическое лицо можно наложить штраф до 280 штрафных единиц (статья 42), то есть до 1400 евро, потому что одна единица равна 5 евро (статья 16 Закона об административной ответственности (Administratīvās atbildības likums)). Об этом можно сообщить Государственной полиции или муниципальной полиции (статья 43).